国通信托东兴192号运城棚改延期分析

近日信托行业大瓜，当属国通信托和运城城投互怼
据《财联社》2020年04月17日报道，国通信托东兴192号运城中心棚户区改造项目延期后发公告说正在进行风险化解工作，要求运城市城市建设投资开发集团有限公司（下称：运城城投）尽快履行远期回购优先级信托受益权的义务等。
却被运城城投官网发文立即怼了回来

据《财联社》报道东兴192号交易结构为

【作者观点】

1，国通信托主动管理能力可能有待提升
从交易结构图研究，东兴192号是国通信托全程主动操盘，未引入投资顾问，把募集的信托资金明股权实债投入房地产开发公司做棚改，引入土地抵押与项目公司原股东远期回购，性质当属国通信托主动管理型明股实债项目。
延期后国通信托要求运城城投：尽快履行远期回购优先级信托受益权的义务。却被运城城投官网发严正申明立即给怼回来了，成一大奇观
这要么信托公司管理能力有待提升（事先功课没做好），要么城投公司爽约，无论那个原因，对信托行业信任环境的影响都是很糟糕的
当前观察，前者可能性较大，因为交易结构图里没运城城投的事，如果事先有和运城城投谈妥远期回购，应会在交易结构图里批露【具体情形要依东兴192号信托合同来判断】

2，东兴192号交易对手无城投，项目非政信信托
东兴192号交易对手有国有身份的就山西三建，其控股股东山西建设投资集团有限公司是山西省级国资委2级子公司，主体信用等级AA+[上海新世纪]，主业是做建筑施工，不是城投业务

交易结构图出场的交易对手无城投，仅山西三建做建筑施工的国企来远期收购给东兴192号项目兜底。显示东兴192号项目不是传统政信信托。

3，国企山西三建是东恒房地产原大股东，所以远期回购东兴192号
据天眼查信息，东恒房地产年报显示，2017年底股东为：山西三建（持股51%）与山西昊林房地产（民营，持股49%）

2018年后续年报，股东换成了：

与2018年02月国通信托东兴192号项目发行时交易结构股债结合进入描述相符。

以上信息显示：国企山西三建是东恒房地产原大股东，是推动东兴192号棚改的主角，所以来远期回购东兴192号。

后续
东兴192号或需靠山西三建溢价回购实现退出
财联社报道：山西三建履行远期收购义务，依照签订远期收购承诺，若东兴192号信托计划到期前,项目公司未偿付贷款本息，其承诺出资21,000万元,以3,000元/平米的价格，购买本项目7万平米住宅。该笔资金用于偿付本信托优先级本金及收益。
在用款项目本身房产销售不畅，再融资渠道受阻的情况下，或需寄希望于山西三建溢价回购了[非城投，不容易给借新还旧呀

综上
作者李奎霖研究认为东兴192号属国通信托主动管理，资金用途向东恒房地产增资扩股与股东借款，最终用于运城市棚户区改造项目，以棚户区改造项目本身销售回款还本付息，同时以项目地土地抵押及项目公司东恒房地产原大股东当地主营建筑施工的国企山西三建远期回购为风控措施，交易对手没城投出场，交易结构图也没提到运城城投什么事儿，确非政信信托。东兴192号或需寄希望于山西三建溢价回购实现退出。